Сборное домостроение в современных условиях

Какие факторы сегодня работают «за» и «против» сборного домостроения? Переживает ли оно своего рода ренессанс, благодаря реализации государственных программ строительства социального жилья? Что можно сказать о технологической и экономической конкуренции сборного домостроения с другими видами строительства?

Несмотря на звучащие иногда рассуждения о восстановлении и даже ренессансе сборного домостроения, ситуация далеко не столь радужная. Это направление строительной отрасли, как и вся она в целом, переживает непростые времена. Хотя нельзя не признать, что начавшийся во второй половине 2008 года финансово-экономический кризис сделал достоинства сборного домостроения (прежде всего, в части себестоимости) более очевидными.
Вообще, фундаментальные преимущества заводских индустриальных технологий подавляющее большинство специалистов не оспаривало и раньше — слишком уж они очевидны. Опыт многих стран, а России и государств СНГ в период 50 – 80-х годов прошлого столетия в первую очередь, убедительно показал, что конкурировать с заводским производством (разумеется, должным образом технически оснащенным) тяжело не только по себестоимости, но и по качеству и скорости строительства.
И все же, хотя себестоимость одного квадратного метра в жилом доме, построенном с использованием технологий индустриального домостроения, ниже, чем в монолитном, я бы не стал акцентировать эту разницу наречиями «намного», «существенно», «значительно» и т. д. Как показывает опыт, сегодня она составляет 2 – 4 тыс. рублей. С точки зрения математики, совсем немного — 5 – 10 процентов.

Программа реконструкции — это масштабный проект, направленный на увеличение производственных мощностей, снижение себестоимости и повышение качества готовой продукции, внедрение нового универсального технологического оборудования, позволяющего более гибко перестраивать его под разнообразие номенклатуры выпускаемых изделий

Но если принять во внимание, что это не просто цифры, а деньги, не так уж мало и для покупателя, и для продавца. В кризисные годы разница эта стала более зримой в силу произошедших изменений в структуре цены нового жилья. На пике строительного бума один квадратный метр жилья массового спроса в Санкт-Петербурге покупали за 90 и более тысяч рублей.
При этом значительный вклад в формирование цены вносила плата за землю, стоимость которой достигла неимоверных высот. Случались конкурсы, на которых эта нагрузка доходила до 30 тыс. руб. / м2. В результате себестоимость строительных работ и материалов (примерно 30 – 31 тыс. руб. / м2 для панельного дома и 33 – 34 тыс. руб. / м2 — для монолитного) составляла меньше половины продажной цены жилья.
И только когда к ней прибавлялась стоимость земли (15 – 30 тыс. руб. / м2), затраты заказчика, торговая наценка, она достигала тех самых 80 – 90 тысяч рублей за квадратный метр.

Первый в Санкт-Петербурге дом из сборного железобетона, построенный ДСК «Блок» по «бесшовной» технологии.

В масштабах таких цифр разница в несколько тысяч между себестоимостью работ и материалов в сборных и монолитных домах почти терялась. Но в кризис стоимость земли снизилась.
Даже предложения в 200 долларов зачастую оставались без ответа. Значительную часть массива заказов стало формировать государство. А оно не вправе позволить себе быть расточительным.
Поэтому посредством приказов Министерства регионального развития РФ периодически устанавливается средняя рыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации.
Исходя из нее рассчитываются размеры социальных выплат, выделяемых за счет средств федерального бюджета различным категориям граждан на приобретение жилых помещений.
Так, согласно приказу Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 марта 2011 г. № 131 «О средней рыночной стоимости 1 квадратного метра общей площади жилья по субъектам Российской Федерации на второй квартал 2011 года» для регионов, в которых наиболее активно работает Группа ЛСР, установлены следующие цены (руб. / м2): Москва — 77500 (1-е место в России), Санкт-Петербург — 44850 (2-е место), Московская область — 42950 (3-е место), Ленинградская обл. — 33400, Свердловская обл. — 33600.
В такой ситуации ценовое преимущество сборного домостроения стало куда более заметным. Впрочем, неправильно считать, что государственный заказ на строительство жилья — «ноу-хау» кризисного времени.
В Санкт-Петербурге еще с начала 2000-х годов действовало несколько целевых программ бюджетного строительства, на реализацию которых выделялись миллиарды рублей: «Молодежи — доступное жилье», «Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения и социального обслуживания населения», «Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге», «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты», «Расселение коммунальных квартир в СанктПетербурге». Кроме того, реализовывался План мероприятий по переселению жителей Санкт-Петербурга из многоквартирных домов и общежитий государственного жилищного фонда СанктПетербурга, признанных аварийными, на 2004 – 2010 годы.
Но вплоть до кризиса 2008-го особого интереса к бюджетным проектам у строительных компаний не было. На фоне год от года набиравшего силу строительного бума и растущего платежеспособного спроса на жилье предлагавшиеся городом цены (по курсу 2005 года примерно 550 долларов за квадратный метр) не соответствовали запросам строительных компаний. Зачастую конкурсы даже срывались из-за отсутствия заявок на участие в них.
Если говорить о ДСК «Блок», то мы участвовали в большинстве конкурсов, отказываясь только в тех случаях, когда понимали, что не успеваем по срокам. Первый после многолетнего перерыва бюджетный объект — жилой комплекс общей площадью более 100 тыс. м2 на Ржевке — «ДСК «Блок» начал строить в 2004 году в рамках программы расселения ветхого жилья. Когда наступил кризис, у нас в стадии выполнения было немало городских бюджетных заказов. В 2009 году большой объем работ приходился на долю «Городской ДомоСтроительной Компании», входящей в состав Группы ЛСР, а также на бюджетное строительство.
Группа ЛСР выигрывала аукционы на строительство жилья для города и Министерства обороны. Такая сбытовая политика и умение строить жилье «под ключ» не дороже 30 – 31 тыс. руб. / кв. м. позволили нам прочно застолбить безоговорочно лидирующие позиции в области строительства жилья эконом-класса.
И в заключение хочу обратить внимание на затратный фактор в случае организации монолитного и сборного производства. Монолитные технологии не требуют столь масштабных капитальных вложений, как сборное домостроение.
Достаточно приобрести несколько комплектов опалубки стоимостью 100 – 300 тысяч евро, тогда как строительство завода ЖБИ или ДСК обойдется в миллионы. Поэтому зачастую те, кто критикует технологии сборного домостроения, лукавят. Они и сами были бы рады вложиться в строительство ДСК, но у них попросту не хватает средств, чтобы войти в этот бизнес.

Всегда ли сборное домостроение означает относительно недорогое массовое жилье, или это неверный стереотип, и с этой технологией возможен выход в другие ценовые сегменты?

Уровень комфорта зависит от постановки задачи. В пятидесятые годы, когда требовалось, используя минимум средств, решить остро стоявшую перед страной жилищную проблему, квартиры в панельных домах имели небольшую площадь, крошечные кухни, максимально простые планировочные решения.
Именно с той поры у многих сформировался устойчивый стереотип, что панельный дом не может подняться выше планки, установленной для жилья, которое сегодня принято относить к категории «эконом». На самом деле возможности сборного домостроения в части создания комфортных условий проживания ничем не ограничены. Уже в 80-е годы строились очень комфортабельные панельные дома (известная очень многим 137 серия) с квартирами большой площади (только кухни 15 и более кв. м). Было разработано свыше 50 вариантов планировок.

сборное домостроение

Изготавливавший комплектующие для этих домов ДСК-2 со временем должен был выйти на проектную мощность 1 млн кв. м жилья в год (ничего подобного не было во всей Европе). Были задействованы три производственные площадки — в Обухово, Полюстрово и та, где сейчас располагаются производственные мощности «ДСК «Блок».
Высокие темпы строительства обуславливались тем, что домостроительный комбинат отвечал исключительно за надземную часть, а устройством инженерных коммуникаций и работами нулевого цикла занимались специализированные организации.
Если говорить о нашем предприятии, то первый опыт строительства жилья повышенной комфортности мы приобрели в конце девяностых. После дефолта 1998 г., когда цены на недвижимость заметно снизились, комбинат построил дом 137 серии с квартирами улучшенной планировки. Но сразу после этого рынок заставил уменьшать площадь квартир: по мере роста цен на жилье повышенным спросом, в том числе и в сборном исполнении, стали пользоваться малогабаритные квартиры.
Именно тогда появились студии общей площадью до 30 м2. В ближайшем будущем мы начнем реализацию проектов бизнес-класса. Так, на Петроградской стороне, на улице Медиков будет построен жилой комплекс, состоящий из 9 – 15-этажных секций, общей площадью около 70 тыс. м2, отличающийся не только высоким уровнем комфорта, но и оригинальностью архитектурно-планировочных решений.
В качестве облицовочного материала будет применяться глазурованная керамическая плитка. Ее неоспоримое достоинство в условиях большого города  — невосприимчивость к налипанию пыли.

Вы коснулись еще одного очень важного аспекта — внешнего вида зданий, построенных с использованием технологий сборного домостроения. Его стало модно упрекать в однообразии и невыразительности архитектурных решений, примитивной эстетике, бедности цветов. Насколько это справедливо в отношении современных домов?

Действительно, однообразные архитектурные решения, невыразительность, ограниченную цветовую гамму многие считают «родовыми пятнами» сборного домостроения. И, что греха таить, поводы для формирования таких стереотипов были. Но помимо невыразительного внешнего вида дома, возведенные с использованием технологий сборного домостроения, могут обладать функциональными недостатками. Из-за неплотного прилегания панелей и герметизации швов образуются т. н. «мостики холода», ухудшающие теплозащитные свойства ограждающих конструкций, имеет место нарушение гидроизоляции — протечки, промерзания и т. д.
Если работы выполнены с нарушением технологии или с использованием некачественных материалов, любое отклонение геометрии грозит появлением многочисленных проблем. Внедренная на домостроительном комбинате «Блок» технология бесшовных фасадов позволяет одновременно решать сразу несколько задач.
Во-первых, уйти от негативных последствий некачественной заделки швов. Вовторых, значительно улучшить внешний вид фасада. И, наконец, за счет дополнительной теплоизоляции снизить теплопотери (по проведенным «Научно-техническим центром по сертификации строительных конструкций и энергоаудиту» расчетам система утепления наружного контура зданий позволяет сократить расход тепловой энергии до 20 – 30 %, в зависимости от толщины утеплителя, по сравнению со зданиями, фасады которых выполнены по традиционной технологии из трехслойных панелей). Покрытые слоем штукатурки стены даже при ближайшем рассмотрении ничем не выдают свою «панельную сущность».
Сделать внешний вид зданий более выразительным помогают получаемая с помощью новых технологий разнообразная фактура фасадов и применение широкой гаммы ярких устойчивых к атмосферным воздействиям красок. Все это позволяет избежать монотонной повторяемости, вместе с тем делая наши дома узнаваемыми.

Каковы возможности и перспективы сборного домостроения в малоэтажном строительстве?

Если говорить о коттеджах на одну семью из сборного железобетона, то их строится крайне мало. А между тем, именно они в значительной степени сформировали лицо «одноэтажной» Америки.
В США одно-двухэтажные домики буквально «штамповали». Каждый день выпускали один новый дом. Схожая ситуация в Германии. Там на заводах ЖБИ имеются свои проектные бюро, куда обращается заказчик. И с помощью консультанта из огромного разнообразия базовых проектов выбирает наиболее понравившийся, соответствующий его запросам и финансовым возможностям. В проект вносятся учитывающие потребности клиента изменения, и через несколько недель индивидуальный дом из сборного железобетона готов. Мы на ДСК «Блок» несколько раз пытались подступиться к технологиям производства индивидуального жилья из сборного железобетона. На месте знакомились с ними там, где они наиболее хорошо освоены: в Германии, Австрии. Но потом поняли, что пока не можем воплотить подобные проекты в жизнь, поскольку в России такое жилье спросом не пользуется. У нас покупают не дом, а землю. А уже потом начинают что-то строить из традиционных материалов: кирпича, дерева, газобетонных блоков. Сборный железобетон к ним пока не относится.
А вот спрос на малоквартирные дома из него растет. Особенно в Москве и Московской области. Входящий в состав Группы ЛСР «Завод ЖБИ-6» в Москве производит комплектующие для 2- и 3- этажных малоквартирных домов серии «ЕВРО». Стоимость одного квадратного метра в них не выше, чем в многоэтажных домах эконом-класса. Строятся они очень быстро — до 3 месяцев.
А это значит, исключен риск долгостроя и гарантировано быстрое получение прав собственности. В таких домах гармонично сочетаются комфорт городского жилья и преимущества индивидуального дома (минимум соседей и припаркованных во дворе машин, а в некоторых модификациях — отдельный вход в квартиры с улицы).
Сейчас в арсенале Группы ЛСР имеются несколько уже готовых проектов малоэтажных домов серии «ЕВРО». Двухэтажные дома «ЕВРО-8» на восемь одно- и двухкомнатных квартир в различных комбинациях, а также трехэтажные дома «ЕВРО-12» на двенадцать одно-, двух- и трехкомнатных квартир. Все они возводятся по «бесшовной» технологии.

Автор записи: Admin

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *